Die steuerliche Behandlung für Anteilsinhaber von Immobilien

Bisher war das Bundesministerium für Finanzen (BMF) der Ansicht, dass die Überlassung von Immobilien von Körperschaften an ihre Anteilseigner zu privaten Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen – Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an die Anteilseigner – stattfinden kann. Allerdings war diese Auffassung stets umstritten. Die jüngere diesbezügliche Rechtsprechung erforderte eine Überarbeitung der bisherigen Aussagen des BMF, dementsprechend hat das BMF seine bisherige Rechtsansicht aufgegeben. Die neue Ansicht ist auf alle offenen Verfahren anzuwenden.

Die bis jetzt geltende Auffassung des BMF war folgende: Erreicht die tatsächliche Miete nicht die Renditemiete, liegt generell wirtschaftliches Eigentum beim Anteilsinhaber vor und somit eine verdeckte Ausschüttung „an der Wurzel“ – das heißt in der Höhe der gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten.

Die Information, respektive die neue Betrachtungsweise, folgt nunmehr dem Judikatur. Bei außerbetrieblichem Vermögen liegt beim Gesellschafter nur insoweit eine (permanente) verdeckte Ausschüttung vor, wenn unter Fremdvergleichsgrundsätzen die angemessene Miete die tatsächlich geleistete übersteigt – selbst bei einem Zuschnitt auf die besonderen Bedürfnisse des Gesellschafters oder Stifters/Begünstigten oder bei besonderem „Luxus“. Die Angemessenheit der Miete und somit das Ausmaß der verdeckten Ausschüttung hängt vom Bestehen eines funktionierenden Mietenmarktes ab. Existiert ein solcher, ist der Vergleichsmaßstab die konkrete „Marktmiete“, fehlt er, kommt die sich an den Erwartungen eines fremden Investors orientierende abstrakte „Renditemiete“ zum Tragen.

Davon unabhängig ist die Situation bei der Gesellschaft zu sehen, bei der eine „Wurzelausschüttung“ bzw. ein außerbetriebliches Vermögen weiterhin möglich ist. Dies würde  ein aufwandsmäßiges Eliminieren der Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie allfälliger Finanzierungsaufwendungen und damit auch eine nichtunternehmerische Tätigkeit bewirken.

Die dargestellten ertrag- und umsatzsteuerlichen Grundsätze gelten auch für die Überlassung von Immobilien an ihre Begünstigten. Im Unterschied zu Körperschaften (z. B. Kapitalgesellschaften) ist allerdings die zur Nutzung überlassene Immobilie grundsätzlich (und damit unabhängig vom Vorliegen eines funktionierenden Mietenmarktes) der außerbetrieblichen Sphäre der Privatstiftung zuzurechnen. Umsatzsteuerlich liegt keine unternehmerische Tätigkeit vor, wenn die Überlassung der Immobilien durch eine Privatstiftung an den Stifter oder an andere Begünstigte im Rahmen der Erfüllung ihrer satzungsmäßigen Zwecke erfolgt.